בחירת מסלול המשכנתא היא החלטה משמעותית שמשפיעה על חיי המשפחה והתקציב החודשי לאורך שנים רבות. יש מגוון מסלולים לבחירה, וכל אחד מהם מתאים לפרופיל כלכלי אחר, לצרכים אישיים ולחזון העתידי של כל לווה. במאמר זה נסקור את המסלולים המרכזיים, נסביר על היתרונות והחסרונות של כל אחד, ונציג מסלול משכנתא מומלץ שיכול להתאים לרוב הלווים, תוך דגש על בחירת מסלול מותאם אישית.
מהו מסלול משכנתא מרכזי?
- ריבית קבועה לא צמודה – במסלול משכנתא מומלץ זה, הריבית קבועה ואינה משתנה לאורך כל תקופת המשכנתא, וגם אינה מושפעת משינויים במדד המחירים לצרכן. יתרונו הגדול הוא היציבות שהוא מציע, שכן ההחזר החודשי נשאר קבוע וניתן לצפות מראש את סך ההחזר לאורך כל התקופה. עם זאת, ריבית קבועה לא צמודה היא לרוב גבוהה יותר ממסלולים אחרים בגלל המענה שהיא נותנת להקטנת הסיכון של הלווים לשינויים עתידיים.
- ריבית משתנה צמודה למדד – במסלול משכנתא זה, הריבית משתנה אחת לתקופה שנקבעה מראש (לרוב כל 5 שנים) והיא צמודה למדד המחירים לצרכן. שינוי הריבית עשוי להוביל לעלייה או לירידה בהחזר החודשי, בהתאם לריבית הקיימת בשוק ולמדד באותו זמן. מסלול זה מתאים ללווים שמוכנים לקבל שינויים בהחזר החודשי ומקווים ליהנות מתקופות של ריבית נמוכה.
- פריים – מסלול משכנתא זה מבוסס על ריבית הפריים, שהיא ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע של 1.5%. זהו מסלול עם ריבית משתנה שלא צמודה למדד, והיתרון הגדול שלו הוא שהריבית בו לרוב נמוכה יותר מאשר במסלולים צמודי מדד או בריבית קבועה. עם זאת, מדובר במסלול בעל סיכון גבוה לשינויים תכופים בהחזר החודשי, במיוחד בתקופות של עליית ריבית במשק.
- ריבית קבועה צמודה למדד – במסלול זה, הריבית קבועה אך קרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן. המשמעות היא שההחזר החודשי משתנה בהתאם למדד. יתרון המסלול הוא יציבות הריבית, אך החיסרון הוא ההצמדה למדד, שעשויה להעלות את ההחזר החודשי עם הזמן.
- ריבית משתנה לא צמודה – מסלול משכנתא זה מבוסס על ריבית משתנה, שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן. הוא מציע גמישות גבוהה יחסית, שכן ניתן להחליף אותו אחת לתקופה ללא קנסות. עם זאת, מכיוון שהריבית משתנה, ההחזר החודשי אינו קבוע.
שילוב חכם בין מסלולים
אחד המסלולים המומלצים עבור מרבית הלווים הוא שילוב חכם בין כמה מסלולי משכנתא שונים, אשר מייצר איזון בין יציבות וגמישות עבור משכנתא חדשה. זהו פתרון המאפשר להנות מיתרונות מסלולים מסוימים תוך צמצום הסיכונים של כל מסלול בנפרד. לדוגמה:
- מסלול בריבית קבועה לא צמודה (כ-30-40% מהמשכנתא) – מסלול זה מספק יציבות וודאות לאורך כל חיי המשכנתא. חלק זה מהווה בסיס קבוע של המשכנתא ואינו מושפע משינויים כלכליים במשק.
- מסלול פריים (כ-30-40% מהמשכנתא) – הריבית במסלול זה נחשבת לנמוכה יחסית ולכן היא יכולה להוזיל את ההחזר החודשי. מסלול זה מתאים לאנשים שיכולים להתמודד עם שינויים בהחזרים וליהנות מהתקופות של ריבית נמוכה במשק.
- מסלול בריבית משתנה צמודה למדד (כ-20-30% מהמשכנתא) – מסלול זה יכול לשמש כרכיב גמיש במשכנתא, כאשר השינוי בריבית יכול להוביל להוזלה בתשלומים החודשיים במצבים של ירידה בריבית השוק. הוא מתאים למי שיש להם יכולת כלכלית להתמודד עם שינויים בהחזרים.
היתרונות שבשילוב בין מסלולים
- פיזור סיכונים: שילוב מספר מסלול משכנתא מומלץ מאפשר להימנע מהתלות במסלול אחד בודד ולהפחית את הסיכונים לתנודות כלכליות חדות במשק.
- גמישות בתשלום: יש אפשרות להנות מתקופות של ריבית נמוכה תוך שמירה על רכיב קבוע יציב שלא ישתנה גם כאשר הריבית תעלה.
- שמירה על תקציב מאוזן: השילוב מאפשר לכם לתכנן בצורה מדויקת את התקציב החודשי ולדעת מהו הסכום הקבוע שאתם חייבים להחזיר לאורך התקופה, תוך ניצול ההזדמנויות הכלכליות במידה והריבית יורדת.
- יכולת למחזור עתידי: שילוב מסלולים מאפשר גמישות במיחזור המשכנתא בעתיד, כלומר, תוכלו להחליף מסלולים במקרה של שינוי כלכלי משמעותי או לשפר תנאים כשמתאפשר.
MY HOUSE – חברה לייעוץ משכנתאות
מסלול משכנתא מומלץ עבור רוב נוטלי המשכנתאות בישראל הוא שילוב בין מספר מסלולים: ריבית קבועה לא צמודה, מסלול פריים וריבית משתנה צמודה למדד. השילוב הזה מספק יציבות, חיסכון וגמישות שמקנים אפשרות לנצל תקופות של ריבית נמוכה ובמקביל לשמור על תקציב מאוזן. כדי לבחור את השילוב האופטימלי עבורכם, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מקצועי, שיבצע עבורכם ניתוח מקיף של הצרכים הכלכליים והפיננסיים ויבטיח שהמשכנתא שלכם מותאמת באופן מושלם למטרות וליכולות שלכם.
בואו לקבל את כל המידע הדרוש עם חברת ייעוץ משכנתאות ויועץ משכנתאות מומחה.
