מחזור משכנתא

נמאס לכם לשלם ריביות גבוהות על על המשכנתא הנוכחית?
לשיחה עם יועץ
יועץ מחזור משכנתא

מחזור משכנתא – מה זה באמת אומר?

מחזור משכנתא הוא תהליך שבו לווה משנה את תנאי המשכנתא המקוריים שלו, על מנת לשפר את תנאי ההלוואה או להתאים אותם למציאות הכלכלית החדשה של הלווה. מדובר בתהליך שבו הלווה מחליף את המשכנתא הקיימת באחת חדשה, בדרך כלל עם ריבית נמוכה יותר, תקופת החזר שונה, או שינוי במסלול הריבית (ממסלול בריבית קבועה למסלול בריבית משתנה, למשל). המטרה העיקרית של מחזור משכנתא היא להוזיל את עלות ההלוואה הכוללת לאורך זמן או להתאים את ההחזר החודשי לצרכים הכלכליים הנוכחיים של הלווה. שינויים בריבית השוק, שינויים בהכנסה האישית, או הצורך בפיזור סיכונים הם כמה מהסיבות העיקריות שבגללן אנשים בוחרים למחזר את המשכנתא שלהם.

אחד היתרונות למחזור משכנתא

אחד היתרונות הגדולים ביותר בעבודה איתנו הוא הרשת הגדולה שיצרנו של בנקים ומוסדות פיננסיים. המשמעות היא שאנחנו עובדים עם כל הבנקים וכל שאר גופי המימון במדינה, ללא יוצא מן הכלל, וכך אנחנו יכולים לספק לכם מגוון פתרונות שונים עם יתרונות שונים.

כחברת ייעוץ משכנתאות מובילה, נוכל לעזור לכם למחזר את המשכנתא הקיימת ולהבטיח עסקה טובה יותר

בדקו את המשכנתא שלכם לפחות פעם בשנה

אנחנו ממליצים לבדוק את המשכנתא אחת לשנה ובתקופות קצת יותר רגישות כמו היום – אפילו אחת לחצי שנה. קחו בחשבון, ככל שתחכו יותר זמן עם הבדיקה אתם מסתכנים בכך שבינתיים תמשיכו לשלם ריביות גבוהות שאולי היה ניתן להימנע מהן, זה כסף שהולך לפח.

אל תעברו עוד יום מבלי לבדוק את המשכנתא שלכם, זה חינם!

מה זה מחזור משכנתא

מחזור המשכנתא הוא תהליך של סיום המשכנתא הקיימת ופתיחת משכנתא חדשה במקומה, בתנאים חדשים. על ידי הפחתת עלות הריבית, שינוי התמהיל(מסלולי המשכנתא) או ביצוע שינויים אחרים במשכנתא ככל הנדרש, אנחנו בעצם פותחים בפניכם מגוון אפשרויות כגון הפחתת ההחזר החודשי מבלי לפגוע בתקופת המשכנתא, קיצור תקופת ההלוואה או אפילו לפנות לכם כספים להוצאות אחרות כגון שיפוצים בבית, השקעות, או פשוט לתת לכם יותר חופש כלכלי. צוות המומחים שלנו יעבוד איתכם כדי להבין מה הפתרון הטוב ביותר שיענה על הצרכים שלכם.

אז למה אתם מחכים?
MyHouse
צרו איתנו קשר עוד היום - שיחת הייעוץ היא בחינם!

יתרונות למחזור משכנתא

ריביות נמוכות יותר

לתשלומי משכנתא יש בדרך כלל שיעורי ריבית נמוכים יותר מאשר צורות מימון אחרות, כגון כרטיסי אשראי

ניכויי מס

תשלומי ריבית על משכנתא עשויים להיות ניתנים לניכוי מס במקרים מסוימים.

בניית הון עצמי

עם ביצוע תשלומי המשכנתא, הכסף מוחל הן על הקרן והן על הריבית שנצברה. זה עוזר לבנות הון עצמי בבית

הלוואות בריבית קבועה

להלוואות בריבית קבועה יש יתרון בביטול הסיכון לעלייה בעלויות הריבית, שכן הריבית נשארת עקבית

אפשרות פירעון מוקדם

רוב המשכנתאות מאפשרות פירעון מוקדם של ההלוואה ללא עמלות נוספות

אין עמלות פירעון מוקדם

בדרך כלל אין עמלות נוספות עבור פירעון ההלוואה לפני המועד

בכל הנוגע למשכנתאות, חשוב להבין שהן אינן חקוקות באבן. ככל שהנסיבות הפיננסיות משתנות, זה עשוי להיות מועיל לשקול מחדש ולשנות את תנאי המשכנתא שלך. מימון מחדש, המכונה גם מיחזור משכנתא, מציע דרך להתאים את תנאי המשכנתא שלך כך שיתאימו טוב יותר למצב הפיננסי הנוכחי שלך. נחקור את הרעיון של מיחזור משכנתא, נדון מתי הוא מועיל ונספק תובנות לגבי התהליך.

מהו מיחזור משכנתא?

מיחזור משכנתא הוא תהליך בנקאי המאפשר לך לשנות את תנאי המשכנתא שלך במהלך חייה. היא כוללת שינויים שונים, כמו התאמת הריבית, החלפת מסלולי משכנתא, שינוי משך משך משכנתא אחד או יותר, ובאופן כללי התאמת המשכנתא לתנאי השוק הנוכחיים. שינויים אלו יכולים להביא לחיסכון משמעותי על ידי הימנעות משיעורי ריבית לא הולמים או התחייבויות עתידיות.

מחזור משכנתא

מתי כדאי לשקול מיחזור משכנתא?

כאשר ההחזרים החודשיים הופכים למכבידים: אם אתה מוצא שההחזרים החודשיים על המשכנתא שלך הופכים לנטל כלכלי, מומלץ להעריך האם מיחזור משכנתא הוא אפשרות מעשית. על ידי שינוי מסלולי משכנתא או הארכת תקופת ההחזר, תוכלו להפחית את הנטל החודשי ולהרוויח הקלה כלכלית מסוימת.

כשיש לך כספים נוספים: אם יש לך עודפי כספים זמינים בכל חודש, כדאי להעריך אם מיחזור משכנתא הוא יתרון. על ידי הגדלת ההחזרים החודשיים או קיצור משך ההלוואה, תוכל לחסוך בתשלומי הריבית ואולי לשלם את המשכנתא שלך מוקדם יותר.

כאשר הריבית בשוק נמוכה: אם השגת את המשכנתא שלך בתקופה של ריבית גבוהה, כדאי להעריך אם מיחזור משכנתא מועיל. אתה יכול לבחון את האפשרות של מימון מחדש בריביות השוק הנוכחיות, שעלול להוביל לחיסכון משמעותי בריבית לאורך חיי ההלוואה.

כאשר יש אינפלציה גבוהה במשק: אם שיעורי האינפלציה גבוהים בשוק, מומלץ לשקול מיחזור משכנתא ולבחור במסלולי משכנתא שאינם קשורים למדדי אינפלציה. זה יכול לעזור להגן עליך מפני עליות עתידיות באינפלציה ועלול להפחית את נטל ההחזר שלך.

קביעת הכדאיות של מיחזור משכנתא

כדי לקבוע את כדאיות מיחזור המשכנתא, תוכל לבצע את השלבים הבאים:

השג דוח יתרת משכנתא: בקש דוח מפורט מספק המשכנתא שלך המתאר את התנאים וההגבלות של המשכנתא הנוכחית שלך. דוח זה צריך לכלול מידע על מסלולי משכנתא שונים, כולל סכומי הלוואות, משכי זמן, שיעורי ריבית והחזרים חודשיים. בנוסף, בדקו האם מיחזור משכנתא כרוך בעמלות פירעון מוקדם.

ערכו סקר שוק: חקרו את הצעות השוק הנוכחיות והשוו אותן לתנאי המשכנתא הקיימים שלכם. חפש אפשרויות משכנתא זמינות והעריך כיצד הן מתאימות ליעדים הפיננסיים שלך ולנסיבות הנוכחיות.

בצע ניתוח עלויות: חשב את עלות הארכת המשכנתא שלך לתקופה ארוכה יותר או מעבר למסלול משכנתא חדש. שקול את החיסכון הפוטנציאלי בתשלומי הריבית ואת ההשפעה הכוללת על הכספים שלך.

קבל החלטה מושכלת: חמוש במידע שנאסף, קבל החלטה על סמך הניתוח שלך. אם מיחזור משכנתא מוכיח את עצמו כמועיל, המשך במימון מחדש של המשכנתא הנוכחית שלך והבטחת משכנתא חדשה עם תנאים המתאימים יותר לצרכיך.

מחזור משכנתא מציע גישה גמישה לניהול התחייבויות המשכנתא שלך. על ידי בחינת התאמת תנאי המשכנתא הנוכחיים שלך וניתוח תנאי השוק, אתה יכול לקבל החלטות מושכלות לגבי האם מימון מחדש הוא יתרון. זכור להתייעץ עם יועצי משכנתאות בבנק שלך לקבלת ייעוץ וסיוע אישי לאורך תהליך מיחזור המשכנתא. חשוב לציין כי אי עמידה בהחזרי המשכנתא עלולה לגרום לקנסות ריבית ולצעדים משפטיים אפשריים. המידע המופיע במאמר זה הוא כלל

מה משמעות מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא מתייחס לתהליך קבלת הלוואת משכנתא למימון רכישת נכס. היא כרוכה במספר שלבים, החל מהבקשה הראשונית וכלה בהחזר ההלוואה. מחזור זה יכול להיות מורכב ומרתיע עבור אנשים רבים, במיוחד רוכשי דירות בפעם הראשונה. עם זאת, הבנת מחזור המשכנתא חיונית לכל מי ששוקל לקנות בית.

בתחילת מחזור המשכנתא, על לווים פוטנציאליים לאסוף את המסמכים הפיננסיים שלהם ולהגיש בקשה למלווה בעוד שמומלץ שכל התהליך יבוצע על ידי יועץ משכנתא. שלב זה כולל מתן מידע על הכנסה, נכסים והיסטוריית אשראי. לאחר מכן, המלווה מעריך את הבקשה וקובע האם הלווה זכאי לקבלת הלוואת משכנתא. לאחר האישור, השלב הבא במחזור המשכנתא כולל הבטחת ההלוואה ורכישת הנכס. זה עשוי לדרוש משא ומתן על תנאי ההלוואה, כגון שיעור הריבית ותקופת ההחזר, והשלמת כל הניירת הדרושה. לאחר החתימה על הסכם המשכנתא הופך הלווה באופן רשמי לבעל בית.

לאורך מחזור המשכנתא, הלווים אחראים לבצע תשלומי משכנתא קבועים, הכוללים בדרך כלל גם קרן וריבית. תשלומים אלו נמשכים עד להחזר מלא של ההלוואה. ללווים חשוב לתקצב ולתכנן בהתאם כדי להבטיח שיוכלו לעמוד בהתחייבויות הכספיות שלהם לאורך כל תקופת ההחזר. בנוסף, ראוי לציין כי מחזור המשכנתא יכול להיות כרוך גם במחזור, שהוא תהליך של החלפת משכנתא קיימת בחדשה. ניתן לעשות זאת כדי לנצל ריביות נמוכות יותר או כדי לשנות את תנאי ההלוואה.

ההבדלים בין מחזור משכנתא מול משכנתא הפוכה

מחזור משכנתא ומשכנתא הפוכה הם שני מכשירים פיננסיים נפרדים עם מטרות ומאפיינים שונים. בעוד ששניהם כרוכים בקבלת הלוואה כנגד נכס, הם נותנים מענה לצרכים ולנסיבות שונות.

במחזור המשכנתא המסורתי, הלווים נוטלים הלוואה למימון רכישת נכס ומלווים על ידי יועץ משכנתאות מומחה. הם משלמים תשלומים חודשיים כדי להחזיר את ההלוואה על פני תקופה מוגדרת, בדרך כלל 15 עד 30 שנה. הלווה בונה הון עצמי בנכס לאורך זמן עם סילוק ההלוואה. מחזור המשכנתא מתאים בדרך כלל לאנשים המעוניינים להפוך לבעלי בתים או להשקיע בנדל"ן על ידי קבלת הלוואה לטווח ארוך.

מנגד, משכנתא הפוכה מיועדת לבעלי בתים בני 62 ומעלה ויש להם הון עצמי משמעותי בביתם. בניגוד למשכנתא מסורתית, משכנתא הפוכה מאפשרת לבעלי בתים להמיר חלק מהון הבית שלהם למזומן מבלי למכור את הנכס. במקום לבצע תשלומים חודשיים, המלווה משלם תשלומים לבעל הבית. ההלוואה מוחזרת בדרך כלל כאשר בעל הבית מוכר את הנכס, עובר דירה או נפטר. משכנתא הפוכה משמשת לעתים קרובות כדרך להשלמת הכנסה מפרישה או לכיסוי הוצאות בלתי צפויות.

הבדל מרכזי נוסף בין מחזור המשכנתא למשכנתא הפוכה הוא תהליך ההסמכה. במחזור המשכנתא, הלווים עוברים הערכה יסודית של מצבם הפיננסי, היסטוריית האשראי וההכנסה שלהם כדי לקבוע את זכאותם להלוואה. לעומת זאת, משכנתא הפוכה אינה מצריכה בדיקות הכנסה או אשראי. במקום זאת, הזכאות מבוססת בעיקר על גיל בעל הבית ושווי הנכס.

לכל שאלה אנחנו זמינים, תשאירו פרטים ונחזור בהקדם!

איך יועץ משכנתאות יכול לעזור?

יועץ משכנתאות יכול למלא תפקיד מכריע בסיוע לאנשים לנווט בתהליך המורכב של קבלת משכנתא ולהעניק ייעוץ משכנתא מקצועי עבור משכנתא חדשה. הם מומחים בתחום בעלי הבנה עמוקה של שוק המשכנתאות ויכולים לספק הכוונה ותמיכה יקרי ערך.

אחת הדרכים המרכזיות שיועץ משכנתאות יכול לסייע היא על ידי הערכת מצבו הכלכלי של הלווה. הם יעריכו ביסודיות גורמים כמו הכנסה, היסטוריית אשראי ויחס חוב להכנסה כדי לקבוע את זכאותו של הלווה למשכנתא. בהתבסס על ניתוח זה, הם יכולים לספק המלצות מותאמות אישית וייעוץ לגבי דרך הפעולה הטובה ביותר.

יתר על כן, יועץ משכנתאות יכול לחסוך ללווים זמן ומאמץ על ידי ביצוע מחקר מקיף על אפשרויות המשכנתא הזמינות. יש להם גישה לרשת רחבה של מלווים והם יכולים להשוות בין מוצרי הלוואות שונים כדי למצוא את אלה המתאימים ביותר לצרכי הלווה וליכולות הפיננסיות של הלווה. זה יכול לחסוך ללווים את הטרחה של יצירת קשר עם מספר מלווים בנפרד ולייעל את תהליך הבקשה.

בנוסף, יועץ משכנתאות יכול לעזור ללווים לנווט בניירת ובתיעוד המורכבים הנדרשים לבקשת משכנתא. הם יכולים להסביר את הצורות והגילויים השונים, ולהבטיח שהלווה מבין כל שלב בתהליך ומודע לזכויותיו ולחובותיו.

מעוניינים במשכנתא? מחפשים ייעוץ משכנתא ומידע מקצועי אודות הלוואה למסורבים? לנו יש את כל התשובות שאתם צריכים!

MY HOUSE - יתרונות השימוש ביועץ משכנתאות בתהליך מחזור משכנתא

יועץ משכנתאות מנוסה יכול לחסוך ללווה לא רק כסף אלא גם זמן רב ולחץ נפשי. כאשר מדובר במחזור משכנתא, היועץ יודע לזהות מתי התנאים בשוק מתאימים לביצוע המחזור ויכול להמליץ על המסלול הנכון בהתאם לצרכים האישיים של הלווה. הוא מוודא שהלווה מבין את כל ההיבטים של התהליך, כולל העלויות הנלוות, הסיכונים והאפשרויות להחזר כספים. בעזרת יועץ משכנתאות, לווה יכול להיות בטוח שהוא מקבל החלטות מושכלות, ולא נופל למלכודת של ריבית נמוכה לטווח קצר שיכולה לעלות בהמשך. היועץ גם עוזר להקטין את הסיכון שהלווה יקלע למצב שבו התשלומים עולים בצורה דרסטית, ובכך מגן על היציבות הכלכלית של המשפחה.

לסיכום, מחזור משכנתא יכול להיות מהלך כלכלי נבון עבור גרירת משכנתא או משכנתא למסורבים, כאשר מבצעים אותו בתזמון נכון ובתנאים נכונים. בעזרת יועץ משכנתאות מיומן, ניתן למקסם את היתרונות של התהליך ולוודא שהבחירה הכלכלית תיטיב עם הלווה לאורך זמן.

היתרונות של מחזור משכנתא

מחזור משכנתא מציע מספר יתרונות פוטנציאליים ללווים. הראשון והבולט ביותר הוא האפשרות להפחית את עלות ההחזר הכוללת, מסביר יועץ משכנתאות. כאשר ריביות המשכנתאות יורדות, לווה שממחזר את המשכנתא שלו למסלול עם ריבית נמוכה יותר יכול לחסוך אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. יתרון נוסף הוא האפשרות לקצר או להאריך את תקופת ההחזר, בהתאם לצרכים הכלכליים של הלווה. למשל, לווה יכול לבחור לקצר את תקופת ההחזר כדי לסיים את התשלומים מהר יותר ולחסוך בריביות מצטברות, או להאריך את התקופה כדי להפחית את ההחזר החודשי ולשפר את תזרים המזומנים השוטף. מחזור משכנתא גם מאפשר ללווים לעבור בין מסלולים שונים בהתאם לרמת הסיכון והעדפותיהם הכלכליות, וכך להתמודד טוב יותר עם שינויים כלכליים עתידיים.

תהליך מחזור המשכנתא עלול להיות מורכב ודורש הבנה מעמיקה של תנאי השוק, אפשרויות ההלוואה וההשפעות הפיננסיות לטווח הארוך. זה המקום שבו יועץ משכנתאות נכנס לתמונה ויכול להוות יתרון משמעותי עבור הלווה. יועץ משכנתאות מקצועי מסייע בבחינת התנאים הקיימים של ההלוואה ובהבנת האפשרויות הזמינות בשוק. הוא מבצע ניתוח פיננסי מעמיק של הלווה, מבין את צרכיו האישיים, ומספק המלצות על המסלולים המתאימים ביותר למחזור משכנתא. יעוץ משכנתאות גם מנהל משא ומתן עם הבנקים כדי להשיג ללווה את התנאים הטובים ביותר, מה שיכול לחסוך זמן וכסף. בנוסף, יועץ משכנתא מלווה את הלווה לאורך כל התהליך, מוודא שהבחירות הכלכליות שהוא עושה יהיו מדויקות ומתאימות לצרכיו, ומסייע בהקטנת הסיכון הפיננסי הכרוך בשינויים בהלוואה.

שאלות נפוצות
 

מיחזור משכנתא ואיחוד הלוואות הוא תהליך שבו חוב קיים ממומן מחדש להלוואה אחת חדשה. זה יכול להיות מועיל עבור אלה שיש להם מספר הלוואות עם ריביות גבוהות ומחפשים להוריד את התשלומים החודשיים שלהם. חשוב לקבל ייעוץ מקצועי לפני לקיחת הלוואה במצב זה, שכן ייתכן שזו לא האפשרות הטובה ביותר עבור כולם.

מחזור משכנתא פועלים
 
 
 
מיחזור משכנתא דיסקונט

לווה שמקבל משכורת ויש בבעלותו חברה נקרא שכיר בעל שליטה. בעקבות כך שלשכיר בעל שליטה קל יותר לשלוט ולשחק בהכנסות שלו, ואפילו יכול למשוך את החברה להפסדים, ולכן הבנקים יהיו קפדנים מאוד כאשר יגיע אליהם לווה שהוא שכיר בעל שליטה. תתבקשו להציג מסמכים יותר מורכבים מאשר בדרך כלל.

חלק מהמסכים שיבקשו מכם הם:

·       מאזן בוחן

·       שלושה תלושים אחרונים

·       דוח מבוקר

·       טופס 106 שנה אחרונה

·       טופס חוות דעת לכלכלן

·       אישור רו"ח על הכנסות

·       שומה אישית שנה אחרונה

כל בנק עלול לבקש מסמכים אחרים.

מה חשוב לדעת?

בעקבות יתר השליטה שיש ללווה שהוא שכיר בעל שליטה, הבנקים יקפידו לוודא שיש התאמה מלאה בין הסכומים בתלוש השכר לבין הסכומים שמופקדים לחשבון. כמו כן הבנקים יבקשו לדעת את שיעור הבעלות בחברה וישוו בין הכנסות החברה בשנים האחרונות.

בנוסף חשוב בלדעת שאפשר להכיר בדיבידנדים או ברווחי חברה בתור מקור הכנסה, במידה וללווה 100% בעלות בחברה.

שימו לב: לעתים שכירים בעלי שליטה ינסו להגדיל את ההכנסות שלהם חודשיים-שלושה לפני שניגשים לבקש משכנתא, אבל חשוב לדעת שהבנקים כמובן מכירים את זה וידאגו גם לבדוק הכנסות מצטברות.

ריבית קבועה לא צמודה, או ריבית קל"צ – היא המסלול הפשוט והברור ביותר. הריבית קבועה לאורך ההלוואה, וכך גם ההחזר החודשי. נהלי בנק ישראל מחייבים שלפחות שליש מההלוואה יהיה בריבית קבועה, כגון הריבית הקבועה הלא צמודה. זאת אומרת המינימום שאתם יכולים לקחת בריבית קבועה במשכנתא הוא שליש, ואפשר להגיע גם למקסימום של 100% ריבית קבועה. ככל שיורדים בתקופת ההלוואה הריבית יורדת – מה זאת אומרת?

 לצורך הדוגמה: אם נקח משכנתא ל30 שנה הריבית תהיה 4%, אם נרד ל28 שנה נוכל לקבל 3.7%, ואם נגיע ל20 שנה נוכל להגיע גם ל3.2% וכו'

יתרונות:

·       מסלול יציב

·       אין הפתעות

·       ההחזר החודשי לא משתנה

חסרונות:

·   הריבית הכי גבוהה מבין כל המסלולים

·   ההחזר החודשי הכי גבוה מבין כל המסלולים

·   לעתים סילוק המסלול הזה יהיה כרוך בעמלת פרעון מוקדם

שיטת החישוב של ריבית הקל"צ מבוססת על הכפלת הנוסחה הבאה בגובה ההלוואה במסלול. R מייצג את הריבית החודשית, וn מייצג את מספר החודשים:

לחיצה על הקישור כאן תוביל אתכם לעמוד בו ניתן למצוא לטבלת האקסל שבנק ישראל מפרסם מדי חודש, ובה נוכל למצוא את הריבית הממוצעות במשכנתאות הלא צמודות. באמצעות מידע זה נוכל להשוות משכנתא שלקחנו בתקופה מסוימת, ולראות אם הריבית הממוצעת היום גבוה או נמוכה ממה שלקחנו, כמובן במידה והיא נמוכה יותר היום – נוכל לנסות ולבדוק את האפשרות למחזור המשכנתא שלנו.

עוסק פטור הוא עוסק הפטור מגביית מס ערך מוסף בגין עסקאותיו, ואינו רשאי לקזז מע"מ בגין תשומותיו. להבדיל מעוסק מורשה לעוסק פטור לרוב אין רואה חשבון שימלא לו את הדו"ח הנדרש לבנק, לכן במקרים מסוימים ניתן להתעלם מהכנסה זו אם הכנסות בן הזוג השני מספיק גבוהות. במקרה שכן נצטרך להתחשב בהכנסה זו העוסק הפטור יצטרך למצוא רואה חשבון שימלא עבורו את הדו"ח, ולרוב אלו דורשים תשלום עבור ביצוע הפעולה.

לא ניתן להכיר בהכנסה שאינה מדווחת.

במידה ואנחנו עוסק פטור, אלה הם המסמכים אותם הבנק עלול לבקש עבור בקשת המשכנתא שלנו:

  • אישור או דו"ח רואה חשבון בנוסח של הבנק
  • דוח שומה שנה אחרונה
  • דוח שומה שנה לפניה
  • תדפיס חשבון עו"ש עסקי

מסלול מטבע חוץ או מט"ח הוא מסלול בו הריבית מבוססת על שער הריבית הבנקאית במטבע הרלוונטי, בעוד שהכסף ניתן בשקלים. הצמדת הקרן היא על בסיס המטבע הרלוונטי ומתעדכנת לפי שער החליפין. שימו לב טוב לדבר הזה – אם לקחתם 200,000 שקל במסלול שצמוד לדולר, והדולר עלה בעשרה אחוזים, אז כל הקרן עלתה בעשרה אחוזים. מאוד תנודתי ומאוד מסוכן.

העוגן של המט"ח הוא נתון חיצוני לבנק אשר משתנה מדי חודש, לכל ריבית משתנה יש מועד שינוי ריבית ורק במועד זה הבנק בודק את העוגן האקטואלי לצורך חישוב הריבית.

המרווח – תוספת או הפחתה מהעוגן אשר נקבעת בעת החתימה על הסכם ההלוואה, ומלווה את המסלול לאורך כל חיי ההלוואה עד לסילוק הסכום במסלול זה. חשוב לציין כאן שלמרות שהעוגנים של ריבית הליבור מתעדכנים מדי יום, הרי שרק במועד השינוי הריבית בהלוואה מתעדכנת. חשוב מאוד להכיר את זה כשמתעסקים עם הלוואות של מט"ח.

יתרונות:

מדובר במסלול עם החזר חודשי ראשוני נמוך באופן יחסי, מסלול מאוד רווחי לבנק. מסלול זה מאפשר לגדר סיכונים ופרט למי שהכנסתו במטבע זר. רלוונטי אפילו למי שהכנסתו אינה בדולר, אירו אלא מטבע זר אחר שכן פיחות של השקל רלוונטי כנגד כל המטבעות.

חסרונות:

החזר חודשי במסלול זה משתנה עם שינויים בריבית ובשער המטבע, ולכן צפוי להיות מאוד לא יציב לאורך השנים. החל משנת 2016 שיעור הריביות המשתנות לתקופה של פחות מ5 שנים מוגבל לכל היותר לשליש, לפיכך שילוב של חלק זה בא על חשבון ריבית הפריים, זאת אומרת אם לקחתם 900,000 שקלים במשכנתא, ויכולים לקחת 300,000 שקלים בפריים – אם אתם רוצים לשלב מט"ח אתם צריכים לוותר על חלק מה300,000 האלה לטובת המט"ח, אז תוודאו טוב שאתם אכן רוצים להכניס מט"ח על חשבון פריים. המט"ח באופן כללי הוא תנודתי מאוד ואף אחד לא מכיר את ההתנהגות שלו, הוא יכול לעלות בחדות, לרדת בחדות וזה הימור.

במשכנתא יש חוק – ככל שנחזיר יותר כסף בכל חודש, ככה גם נחזיר פחות בסך הכל. אבל שימו לב, כשאנחנו אומרים פחות, אנחנו מתכוונים לעשרות ולפעמים גם מאות אלפי שקלים.

רוב הלווים בישראל רוצים להחזיר כמה שפחות, וזו טעות חמורה, למשל זוג שיכול להחזיר 6,000 ש"ח ומחליט להחזיר 5,500 ש"ח, עושה לעצמו נזק.

נתחיל מזה שאתם תחזירו הרבה, אבל הרבה יותר כסף בריביות והצמדה, לאורך הרבה יותר שנים.

בוא נבין רגע מה זו הנטייה השולית לצרוך – או בשפה המקצועית נש"צ. הנטייה השולית לצרוך היא אחוז שאנחנו צורכים מכל שקל נוסף המתווסף להכנסה הפנויה שלנו. זאת אומרת שאם ההכנסה הפנויה שלנו גדלה בשקל אחד, ואנחנו מגדילים את התצרוכת ב90 אגורות, אז הנטייה השולית שלנו לצרוך היא 90%, או 0.9. הכוונה היא במילים אחרות שאנחנו עושים לעצמנו נזק משמעותי אם אנחנו מחזירים פחות כסף במשכנתא ולא מבצעים חסכון ושימוש חכם ביתר הכסף. ולכן אנחנו חייבים להתעקש על החזר חודשי גבוה ככל האפשר, מבלי לפגוע במשק הבית. 

כמו שהבנו, תקופות החזר קצרות יותר יכולות לחסוך לנו כסף, אך ידרשו תשלומים חודשיים גבוהים יותר.

סיבה נוספת לקחת משכנתא לפרק זמן קצר יותר היא חסכון בהוצאות הריבית לאורך השנים. לדוגמה, נניח שאנחנו שוקלים משכנתא ל-30 שנה עם ריבית של 3% בסכום של 1,000,000 ש"ח. אם נקח את המשכנתא הזו ונשלם את התשלומים החודשיים כמתוכנן, נשלם כ-517,000 ש"ח בריביות לאורך חיי ההלוואה.

לעומת זאת, נניח שהחלטנו לקחת משכנתא ל-15 שנה באותה ריבית וגובה הלוואה. במקרה זה, התשלומים החודשיים שלנו יהיו גבוהים יותר, אך בסך הכל נשלם ריבית של כ-331,000 ש"ח בלבד לאורך חיי ההלוואה. המשמעות היא שנחסוך כ-186,000 ש"ח בהוצאות ריבית על ידי בחירת משכנתא ל-15 שנה במקום משכנתא ל-30 שנה.

כמובן שההחלטה על נטילת משכנתא לטווח קצר צריכה להתבסס על מצבנו הכלכלי האישי והמטרות שלנו. חשוב לשקול היטב את כל הגורמים המעורבים, לרבות ההכנסות, ההוצאות והחובות האחרים, כדי לקבוע האם משכנתא לטווח קצר יותר מתאימה לנו. תוכלו תמיד להתייעץ עם צוות היועצים שלנו כדי שנוכל לעזור לכם להבין מה ההחלטה הכי טובה עבורכם.

חשוב לוודא שאנחנו נוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא, כמו גם כל העלויות האחרות הקשורות בבעלות של נכס, כגון תשלומי ארנונה ואחזקה. אי עמידה בתשלומי משכנתא לאורך זמן עלולה להוביל להשלכות חמורות, ביניהן פגיעה קשה בדירוג האשראי שלנו – מה שיקשה עלינו ללוות כסף בעתיד. תשלום משכנתא אחד שפספסנו מכל סיבה שאינה טכנית, יכול להישאר בדוח האשראי שלנו במשך מספר שנים, ובמקרים חמורים של אי עמידה בתשלום נוכל להיתקל אפילו בהשתלטות של הגוף או הבנק המלווה על הנכס, ומכירתו לצורך כיסוי ההפסדים.

במידה והגענו למצב בו מכל סיבה שהיא, בין אם ההוצאות שלנו עלו פתאום או שההכנסות נפגעו, ואנו מתקשים לעמוד בתשלומי המשכנתא השוטפים שלנו, חשוב לדעת כיצד ניתן לתמרן מול הבנק עד שאנחנו מצליחים לייצב את התשלום. ההתייחסות של הבנקים לאי ביצוע של תשלומים במשכנתא היא משתנה מבנק לבנק, אבל באופן כללי חשוב לנו לדעת כי ברגע שפנינו לבנק שלנו ועדכנו אותו שאנחנו נתקלים בקשיים בביצוע התשלום – רוב הבנקים יוכלו לבוא ולהציע לכם פתרונות זמניים. מחזור, או בעצם פריסה ארוכה יותר של החוב, הקפאה או דחייה של מספר חודשים, הן אופציות שהבנק יכול להציע לכם עד שתתייצבו. כמו כן אפשרות נוספת תמיד היא לפנות לבנק מתחרה ולבקש הצעה למחזור המשכנתא הקיימת שלנו, לתנאים יותר נוחים שיאפשרו לנו לנשום.

תמיד תחפשו פתרונות חלופיים, משום שפגיעה בדירוג האשראי מובילה לא רק להרמת גבה מצד הבנקים וגופי המימון השונים כאשר אנחנו נבקש מהם הלוואות בעתיד, מה שיוביל לסירוב או קשיים באישור ההלוואה, אלא שגם מי שכן יסכים לתת לנו הלוואה עם נתונים שליליים יתן לנו אותה בריבית גבוהה מאוד.

לכל שאלה אנחנו זמינים, תשאירו פרטים ונחזור בהקדם!
המאמרים שלנו בנושא מחזור משכנתא