איך הבנק קובע מה הריבית שנקבל במשכנתא?

משכנתא, כמו כל הלוואה אחרת – מגיעה עם מחיר, והמחיר הזה מגולם בתור אחוז ריבית שנתית.

כשמדובר ברכישה של נכס באמצעות משכנתא נורא חשוב להבין על מה בדיוק מסתכל הבנק ומה נקודת המבט שלו. הבנק הוא גוף עצום ומסחרי עם היקף עבודה גבוה מאוד, ובגלל היקף הלקוחות הגדול שלהם, הם חייבים לבצע "ניהול סיכונים" ובמילים אחרות לוודא שכל המשכנתאות שהם נותנים תמיד יכניסו להם כסף, ולמנוע מצבים שבהם העסקה לא רווחית יותר או שהלקוח מפסיק לשלם.

עכשיו כשהבנתם את נקודת המבט של הבנק, יהיה לכם יותר קל להבין שככל שהעסקה יותר מסוכנת, הבנק יתן לכם לשלם מחיר יותר ויותר יקר עבור הכספים שהוא מלווה לכם. ישנם כמה פרמטרים חדים וברורים שיקבעו את גובה הריבית שתקבעו, בואו נסתכל על העיקריים שביניהם:

דירוג אשראי

אחד הגורמים החשובים ביותר שהבנקים לוקחים בחשבון בעת ​​קביעת הריבית על המשכנתא הוא דירוג האשראי שלכם. בנקים משתמשים בניקוד זה כדי להעריך את הסיכון בלהלוות לכם כסף. ככל שציון האשראי שלכם גבוה יותר, כך הסיכון שאתם מהווים לבנק נמוך יותר, והריבית שתוצע לכם תהיה נמוכה יותר, ולהיפך – ככל שתגיעו לבנק עם יותר נתונים שליליים, כך יהיה לו פחות "אינטרס" לתת לכם מחיר טוב כי מבחינת הבנק על הנייר קרו מקרים בהם לא הצלחתם לעמוד בתשלומים, ולכן סביר שיקרו שוב, לא משהו שהבנק מעוניין להתעסק איתו. 

מה מוגדר בתור נתונים שליליים? 

• חזרות של הוראות קבע
• חזרות של שיקים (מסיבת אכ"מ)
• פיגורים בתשלומי הלוואה
• פיגורים בתשלומי משכנתא (מסוכן מאוד ולעתים הבנק יסרב לתת לכם משכנא מלכתחילה במצב זה)
• מחילת חוב 
• הליך פתוח בהוצאה לפועל (לגמרי ימנע מכם לקבל משכנתא)
• תיק סגור בהוצאה לפועל, אם הסכום במועד פתיחת התיק היה מעל 5,000 ש"ח
• הליכי חדלות פרעון (לגמרי ימנע מכם לקבל משכנתא)

יחס חוב להכנסה ויחס הלוואה לערך הנכס (LTV Ratio)

גורם חשוב נוסף שהבנקים לוקחים בחשבון בעת ​​קביעת הריבית על המשכנתא הוא יחס החוב להכנסה שלכם. זהו האחוז מההכנסה החודשית שלכם שהולך לפירעון החובות. אם יש לכם יחס גבוה של חוב להכנסה, זאת אומרת חלק גדול מההכנסה שלכם הולך לכיסוי הלוואות, מה שהופך אתכם ללווים בסיכון גבוה יותר. הבנקים יגבו ריבית גבוהה יותר כדי לפצות על הסיכון המוגבר הזה.

הבנקים לא יבדקו אילו הלוואות פרעתם ומתי, לכן במידה ויש לכם הון עצמי שאתם יכולים להשתמש בו מבלי לפגוע במשק הבית או בעסקת המשכנתא, תוכלו לכסות חלק מההלוואות שלכם ולחזור לבנק בשנית – הפעם עם יחס חוב להכנסה יותר טוב מה שישפר את הסיכויים לקבלת משכנתא וכמו כן לריביות נמוכות יותר.

יחד עם יחס החוב להכנסה, הבנק גם יבדוק גורם נוסף שבשפה המקצועית נקרא LTV, וזהו בעצם היחס בין גובה ההלוואה שאתם מתכוונים לקחת לצורך מימון הרכישה ובין שוויו של הנכס. יהיה הבדל משמעותי בריבית שתקבלו – אם תבקשו לרכוש נכס של מליון שקלים כשאתם מגיעים עם רבע מליון, תקבלו ריבית משמעותית יותר גבוהה מאשר אם תגיעו עם חצי מליון או אפילו בעדיפות 750,000 ש"ח. הכנסנו את שני הסעיפים יחד משום שהם מתקשרים: ברגע שאתם פורעים הלוואות באמצעות ההון העצמי שמיועד לדירה (כדי להוריד את יחס החוב להכנסה) אתם מעלים את יחס ההלוואה לערך הנכס, אז חשוב מאוד לבצע את החישוב הנכון ולדעת לאזן את הכספים בצורה נכונה.

סוג הנכס ומטרת הרכישה שלו

סוג הנכס שאתם קונים יכול גם כן להשפיע על ריבית המשכנתא שתקבלו. לדוגמה, אם אתם קונים נכס שאתם מתכננים לגור בו, כנראה שיציעו לכם ריבית נמוכה יותר מאשר אם אתם קונים נכס להשכרה או השקעה. הסיבה לכך היא שהבנק רואה בבית מגורים ראשוני סיכון נמוך יותר מאשר נכסים למטרות אחרות. המגורים העיקריים נחשבים בדרך כלל לנכס יציב יותר והלווה נוטה יותר לתעדף את ביצוע התשלומים על מקום המגורים העיקרי שלו על פני נכסים אחרים במקרה של קשיים כלכליים. 

נכסים להשכרה, לעומת זאת, נחשבים לסיכון גבוה יותר מכיוון שהלווה מסתמך על הכנסה מדמי שכירות כדי לבצע תשלומי משכנתא, לכן אם שוק השכירות חלש או שהנכס ריק לתקופה ממושכת, הלווה עלול להתקשות בתשלומי המשכנתא. זה הופך נכסים להשכרה מסוכנים יותר עבור הבנק, מה שיוביל לריבית גבוהה יותר. מיותר לציין שבתי נופש נחשבים גם לבעלי סיכון גבוה יותר מכיוון שהם נתפסים לעתים קרובות כפריט מותרות ולא כהכרח. כמו כן, נכסים להשקעה גם יובילו לריבית גבוהה יותר, משום שנכסים אלה נרכשים לרוב מתוך כוונה להרוויח, מה שמוסיף רובד נוסף של סיכון.

תקופת ההלוואה

באופן כללי, תקופות הלוואה קצרות יותר קשורות בריבית נמוכה יותר. הסיבה לכך היא שהבנק לוקח על עצמו פחות סיכונים בכך שהוא מלווה לכם את הכסף לפרק זמן קצר יותר. אם תקופת הלוואה קצרה יותר, הבנק יכול להחזיר את ההשקעה שלו מהר יותר, מה שמפחית את הסיכון הכולל. לעומת זאת, תקופות הלוואה ארוכות יותר יתנו לכם ריביות גבוהות בהתאם. הבנק לוקח על עצמו יותר סיכון ומלווה לכם את הכסף לתקופה ארוכה יותר, וכאן מבחינתו קיים סיכוי גדול יותר שאתם עלולים לא לעמוד בהלוואה. חשוב לציין שבעוד שתקופות הלוואה קצרות יותר יעזרו לקבל ריבית נמוכה, תשלומי הקרן והריבית מתפרסים על פני פרק זמן קצר יותר, מה שאומר שכל תשלום גבוה יותר.  כשמחליטים על משך תקופת ההלוואה, חשוב לקחת בחשבון את כל הנתונים האלה, אם אתם יכולים להרשות לעצמכם תשלומים חודשיים גבוהים יותר אז תהיו בטוחים שזה רק יבוא לטובתכם.

תנאי השוק

כאשר הכלכלה חזקה והאינפלציה נמוכה, הריבית נמוכה יותר, בין היתר משום שכלכלה חזקה ואינפלציה נמוכה מצביעים על כך שקיים פחות סיכון לחדלות פירעון בהלוואות, מה שמאפשר לבנקים להציע ריביות נמוכות יותר. בנוסף, כאשר הכלכלה חזקה, יש יותר ביקוש להלוואות, וזה מוביל להגברת התחרות בין המלווים ולהורדת שיעורי הריבית. חשוב לציין שתנאי השוק יכולים להשתנות במהירות כמו שקרה ממש אצלנו בארץ בחודשים האחרונים, והריביות יכולות להשתנות בהתאם. מחודש פברואר של 2022 ועד חודש אפריל של 2023 ריבית הפריים הספיקה להגיע מ1.6% ל6%, לאחר שהייתה יציבה במשך עשור, וזו דוגמה מצוינת לתרחישים האפשריים שכדאי להיות מוכנים אליהם – מיותר לציין שעליית הריבית עדיין לא נגמרה ונכון לעדכון האחרון של בנק ישראל בתאריך ה3 לאפריל הוכרז שינוי של +0.25% נוספים בריבית, ואין לדעת מה יקרה בהמשך. תוכלו ללמוד עוד על השינויים בריבית בנק ישראל וריבית הפריים בהרחבה בפוסט שפרסמנו כאן <<< (קישור לפוסט של "בנק ישראל מעלה את הריבית בפעם התשיעית ברצף")

אז כמו שלמדנו לבנקים יש מספר פרמטרים עליהם הם מסתמכים כאשר הם קובעים את הריבית המוצעת לכם עבור המשכנתא, מעבר לנתונים שדיברנו עליהם כאן יש עוד המון גורמים נוספים, לכן במידה ואתם שוקלים לקחת משכנתא או למחזר משכנתא קיימת ורוצים לחסוך כמה מאות אלפי שקלים, בצעו את המשכנתא שלכם עם יועץ משכנתאות מקצועי ובעל נסיון, שידע לעשות עבורכם את כל העבודה וידע בדיוק מה להגיד לבנקאים כדי שאתם הלקוחות – תקבלו את הריבית הנמוכה ביותר שרק אפשר.