רכישת נכס היא תמיד אירוע משמעותי בחיי האדם. בין אם אתם רוכשים נכס מניב כדי לפתח עסק או אפילו כמה עסקים ובין אם אתם רוכשים דירה פרטית שתשמש אתכם ואת בני המשפחה, ישנם כמה כללים שיש לעמוד על פיהם. שני מושגים שתמיד עולים לדיון כאשר עוסקים בקניית נכס הם נסח טאבו ואישור זכויות, ולפני הכול כדאי שנבדיל ביניהם.
מה ההבדל בין נסח טאבו לאישור זכויות?
מרבית הקרקעות במדינת ישראל שייכות למנהל מקרקעי ישראל. מנהל מקרקעי ישראל מעניק לכל מי שמעוניין לרכוש נכס באופן פרטי בעלות בתהליך שנקרא חכירה. כל עסקה אשר מתבצעת בין הקונה לרוכש כפופה למעשה לאישורו של מנהל המקרקעין. כך, ביצוע הזמנת אישור זכויות הוא הזמנת מסמך המופק לרוכש הנכס מטעם מנהל המקרקעין והוא מעיד על כך שיש לרוכש בעלות חוקית על הנכס.
הטאבו הוא גוף מיוחד במשרד המשפטים אשר אחראי על בעלי הנכסים ורישום הנכסים עבורם. ברגע שהנכסים רשומים בטאבו על אדם מסוים, יש לו תוקף חוקי על הנכס. בעלי נכסים שנרשמו בטאבו למעשה יופיעו ברשומה מיוחדת הנקראת נסח טאבו.
אם כן ההבדל בין אישור זכויות לנסח טאבו הוא בתהליכים שעובר האדם המעוניין לרכוש את הנכס. רישום זכויות מתבצע דרך המנהל והוא פעולה מורכבת יותר המעידה שלבעל הנכס יש זכויות. הנפקת נסח טאבו היא תהליך קצר יותר והוא כולל רישום של הדירה על שמו של בעל הנכס והליך שם חיתום עסקאות. מעבר לכך, הטאבו הוא גם תעודת הזהות של הנכס ובנסח טאבו רשומים הפרטים שלו: מיקום הנכס, הבעלים, זכויות הבעלים ועוד.
מה זה בדיוק נסח טאבו ולמה חשוב להכיר אותו?
נסח הטאבו הוא מסמך משפטי המשמש הוכחת בעלות על נכס ואפשר להתייחס אליו כאל "תעודת הזהות" של הנכס. הוא מכיל את כל הפרטים החשובים, לרבות מיקומו, גודלו של הנכס ושמות הבעלים. נסח הטאבו הוא מסמך חיוני לכל מי שיש בבעלותו נכס בישראל, שכן הוא מעניק הגנה משפטית ומבטיח רישום תקין של הנכס, כמו כן משמש הנסח כתיעוד של הבעלות וההיסטוריה של כל נכס, זאת אומרת שמבוצע רישום מסודר של כל בעלי הנכס לאורך הזמן. נסח הטאבו חשוב מכמה סיבות. בראש ובראשונה, הוא מעניק הגנה משפטית לבעלי נכסים. ללא נסח הטאבו תתקשו להוכיח את בעלותכם על הנכס, מה שעלול להוביל למחלוקות משפטיות ואף לאובדן הנכס. על ידי רישום תקין של הנכס ברשות וקבלת נסח טאבו, אתם מבטיחים שהזכויות שלכם יהיו מוגנות. בנוסף למתן הגנה משפטית, נסח הטאבו משמש גם כמקור מידע עבור הבנקים בעת קבלת המשכנתא, שכן כך יכולים לקבל מסמך רשמי שמכיל את כל הפרטים עליהם הם מסתמכים לצורך קבלת ההחלטה.
מומלץ להפיק נסח טאבו מדי תקופה כדי לוודא שמצב רישום הנכס לא השתנה ואין הפתעות, עלולים לקרות מצבים שונים בהם בוצעו שינויים בנסח הטאבו ובעלי הנכס לא קיבלו את העדכון, לכן משום שהמסמך בכלל לא יקר וניתן להפקה בקלות ובאופן מיידי, נמליץ להפיק אותו כל מספר שנים כדי שתוכלו להיות עם היד על הדופק ולוודא תמיד את תקינות הרישום של הנכס בלשכת המקרקעין.
יש מקרים שונים בהם תצטרכו את הנסח ולכן באופן כללי חשוב שתמיד יהיה אצלכם עותק עדכני מהשנה האחרונה של תעודת הזהות של הנכס שלכם. אם למשל אתם מתכננים להתחיל לנהל משא ומתן על הנכס אז כדי למנוע הפתעות חשוב להוציא נסח, לעיין בו ולראות שאין הערות או סעיפים שיכולים למנוע מאיתנו את ביצוע הפעולה, כמו כן בעת קבלת משכנתא מהבנק תתבקשו לספק להם נסח טאבו (או אישור זכויות, בהתאם למצב הרישום של הנכס) לפיו הבנק יוכל לאמת את הנתונים ולאשר את עסקת המשכנתא.
להכיר סוגים שונים של נסח טאבו
לנסח טאבו סוגים שונים, בהתאם לנסיבות. אלה הסוגים העיקריים שכדאי להכיר:
- נסח טאבו מלא – מסמך הכולל את כל המידע המלא לגבי דירה בבית משותף או חלקה אשר רשומים בפנקסי המקרקעין.
- נסח מרוכז – מידע מרוכז על הנכסים אשר לא כולל את כל הפרטים על כלל הדירות, במקרה שבו מדובר בבית משותף.
- נסח היסטורי – נסח זה כולל את כל המידע על הפעולות ההיסטוריות שנעשו בנכס.
- נסח חלקי – הנסח כולל מידע חלקי על הנכס.
איך מפיקים נסח טאבו?
אחד הדברים הראשונים שאתם צריכים לעשות כדי לבצע הנפקת נסח טאבו הוא לשלם את האגרה. ברגע שקיבלתם הודעה על תשלום יש לכם שתי אפשרויות. האפשרות הראשונה היא להפיק את הנסח באמצעות אתר אינטרנט. על מנת לבצע את ההפקה, ישנם כמה פרטים שאתם צריכים שיהיו מולכם דוגמת מספר החלקה, מספר הגוש, מספר הספר והדף ועוד. לעתים יש צורך לציין אף את מספר תת החלקה. האפשרות השנייה היא לגשת אל לשכת רישום המקרקעין כדי להפיק את הנסח.
את כל אלה תוכלו לעשות ביחד ובקלות באתר האינטרנט של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, במספר צעדים פשוטים:
- חפשו בגוגל "הפקת נסח טאבו"
2. שימו לב שאתם נכנסים לקישור הנכון, של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין:
3. בתוך האתר לחצו על "לתשלום והפקת נסח"
מלאו את כל הפרטים בהתאם לגוש והחלקה של הנכס שלכם, וזהו, סיימתם! לאחר ששילמתם את האגרה תוכלו באופן מיידי להוריד את נסח הטאבו.
שימו לב: בכל מקרה שבו מבקשים לבצע פעולה או בירור בפנקסי המקרקעין ובעיקר לפני רכישת מקרקעין, חשוב לבדוק את הפרטים הבאים:
- האם הנכס רשום בפנקסי המקרקעין (טאבו).
- מי בעלי הזכויות הרשומים.
- האם מי שמציגים את עצמם כבעלי הזכות החוקיים במקרקעין אכן רשומים במקרקעין.
- מה מהות הזכויות הרשומות.
המידע על בעלי הזכויות הרשומים בפנקסי המקרקעין מרוכז במסמך המכונה נסח רישום (נסח טאבו), הכולל את תיאור המקרקעין, בעלי הזכויות ומהות זכויותיהם, וכן שעבודים ופעולות הרשומים במקרקעין, במידה וישנם.
- מתוך אתר האינטרנט של הרשות.
ובמידה ואתם נתקלים בבעיה וצריכים ליצור קשר עם הרשות תוכלו לעשות זאת באמצעות מרכז השירות והמידע שלהם בטלפון *8653, בימים א' עד ה' ובין השעות 08:00 עד 16:00.
אם אין בידיכם את מספר הגוש והחלקה תוכלו לאתר אותם באתר האינטרנט של המרכז למיפוי ישראל.
מה המחירים לביצוע פעולות בנסח ולהפקת הנסח עצמו?
כפי שציינו יש מספר סוגים של פעולות שניתן לבצע ונסחים שניתן להוציא בהתאם לצרכים שלכם ובהתאם לנכס, את מחירי האגרות השונות תוכלו לראות כאן:
כיצד ניתן להיערך לעצם רכישת הדירה?
אם אתם מעוניינים לרכוש את הדירה בראש שקט ולהימנע מקנסות או בעיות אחרות, ישנם כמה דברים שכדאי בהחלט להביא בחשבון:
- התאמה בנסח טאבו – חשוב לוודא שקיימת התאמה מלאה בין פרטי הדירה לאלה הרשומים בטאבו, דוגמת נתוני החלקה, תת חלקה, הגוש ועוד. אם קיימת אי התאמה כלשהי, היא עשויה לעורר חשד. לצד זאת, חשוב ביותר גם לבדוק את המצב הפיזי של הדירה.
- נסח הטאבו צריך להיות חתום – בין אם אתם מורידים את נסח הטאבו מהאינטרנט או מקבלים בדואר, חשוב לוודא שהוא חתום.
- שינוי רישום בטאבו – שינוי הרישום בטאבו על שמכם מתבצע מיד לאחר שאתם מקבלים את הבעלות על הנכס. לא מומלץ לדחות רישום זה, שכן הוא מהווה חלק מההליך המשפטי. קיימים מקרים שבהם הרוכשים אינם מבצעים את הרישום, ואילו בעל הדירה הקודם מוכר את הדירה לאדם נוסף אשר בתום לב מאמין ואינו יודע דבר על העסקה שביצעתם. על מנת למנוע מעשי נוכלות כאלה, חשוב לבדוק את העסק ולהשיג במהירות את הזכויות על הדירה.
- פונים לאיש מקצוע – אם זו הפעם הראשונה שבה אתם רוכשים נכס, כדאי לקבל ליווי של איש מקצוע המתמחה בתחום המשפטים ורכישת נכסים. כך תדעו שהעסקה שלכם נמצאת במקום בטוח.
כיצד רושמים את הדירה בשלבים?
רכישת דירה כוללת כמה שלבים משמעותיים שכדאי להכיר מקרוב. דבר ראשון, חשוב לנסח עסקת מכירה של הנכס בכתב ואין זה מספיק למכור את הנכס בעל פה. ברגע ששני הצדדים – הן הקונה והן המוכר – חותמים על חוזה מסודר, יש צורך לרשות הערת אזהרה במטרה להגן על הקונה מפני עסקים מפוקפקים. לאחר מכן עוברים לרישום זכויות הנכס ובמקרה זה ישנן שלוש אפשרויות. האפשרות הראשונה היא לרשות זכות בעלות, כלומר ביצוע רישום זכויות בטאבו של רוכש הדירה בתור הבעלים שלה. האפשרות השנייה היא להעניק לבעל הנכס זכות חכירה, זכות אשר ניתנת לתקופה של 49 או 99 שנים על ידי מנהל מקרקעי ישראל. החכירה יכולה להיות רשומה במנהל המקרקעין או בטאבו. ולבסוף, האפשרות השלישית היא רישום על זכות שכירות. מדובר בזכות הניתנת לתקופה של 5 שנים, כאשר בעל הנכס החדש יכול להשתמש בנכס לזמן מוגדר בלבד, כפי שצוין בחוזה.
לסיכומו של דבר, לאחר שעברתם את כל התהליכים המשפטיים, יש לכם נכס משלכם. אמנם היא צורך לחתום על מסמכים, ביצוע הזמנת אישור זכויות ונסח טאבו, אבל כעת אתם יכולים ליהנות מהנכס בלב שלם, כי הוא מעניק לכם את הביטחון הכלכלי שאתם זקוקים לו.
