משכנתא הפוכה

לווה שמקבל משכורת ויש בבעלותו חברה נקרא שכיר בעל שליטה. בעקבות כך שלשכיר בעל שליטה קל יותר לשלוט ולשחק בהכנסות שלו, ואפילו יכול למשוך את החברה להפסדים, ולכן הבנקים יהיו קפדנים מאוד כאשר יגיע אליהם לווה שהוא שכיר בעל שליטה. תתבקשו להציג מסמכים יותר מורכבים מאשר בדרך כלל.

חלק מהמסכים שיבקשו מכם הם:

·       מאזן בוחן

·       שלושה תלושים אחרונים

·       דוח מבוקר

·       טופס 106 שנה אחרונה

·       טופס חוות דעת לכלכלן

·       אישור רו"ח על הכנסות

·       שומה אישית שנה אחרונה

כל בנק עלול לבקש מסמכים אחרים.

מה חשוב לדעת?

בעקבות יתר השליטה שיש ללווה שהוא שכיר בעל שליטה, הבנקים יקפידו לוודא שיש התאמה מלאה בין הסכומים בתלוש השכר לבין הסכומים שמופקדים לחשבון. כמו כן הבנקים יבקשו לדעת את שיעור הבעלות בחברה וישוו בין הכנסות החברה בשנים האחרונות.

בנוסף חשוב בלדעת שאפשר להכיר בדיבידנדים או ברווחי חברה בתור מקור הכנסה, במידה וללווה 100% בעלות בחברה.

שימו לב: לעתים שכירים בעלי שליטה ינסו להגדיל את ההכנסות שלהם חודשיים-שלושה לפני שניגשים לבקש משכנתא, אבל חשוב לדעת שהבנקים כמובן מכירים את זה וידאגו גם לבדוק הכנסות מצטברות.

ריבית קבועה לא צמודה, או ריבית קל"צ – היא המסלול הפשוט והברור ביותר. הריבית קבועה לאורך ההלוואה, וכך גם ההחזר החודשי. נהלי בנק ישראל מחייבים שלפחות שליש מההלוואה יהיה בריבית קבועה, כגון הריבית הקבועה הלא צמודה. זאת אומרת המינימום שאתם יכולים לקחת בריבית קבועה במשכנתא הוא שליש, ואפשר להגיע גם למקסימום של 100% ריבית קבועה. ככל שיורדים בתקופת ההלוואה הריבית יורדת – מה זאת אומרת?

 לצורך הדוגמה: אם נקח משכנתא ל30 שנה הריבית תהיה 4%, אם נרד ל28 שנה נוכל לקבל 3.7%, ואם נגיע ל20 שנה נוכל להגיע גם ל3.2% וכו'

יתרונות:

·       מסלול יציב

·       אין הפתעות

·       ההחזר החודשי לא משתנה

חסרונות:

·   הריבית הכי גבוהה מבין כל המסלולים

·   ההחזר החודשי הכי גבוה מבין כל המסלולים

·   לעתים סילוק המסלול הזה יהיה כרוך בעמלת פרעון מוקדם

שיטת החישוב של ריבית הקל"צ מבוססת על הכפלת הנוסחה הבאה בגובה ההלוואה במסלול. R מייצג את הריבית החודשית, וn מייצג את מספר החודשים:

לחיצה על הקישור כאן תוביל אתכם לעמוד בו ניתן למצוא לטבלת האקסל שבנק ישראל מפרסם מדי חודש, ובה נוכל למצוא את הריבית הממוצעות במשכנתאות הלא צמודות. באמצעות מידע זה נוכל להשוות משכנתא שלקחנו בתקופה מסוימת, ולראות אם הריבית הממוצעת היום גבוה או נמוכה ממה שלקחנו, כמובן במידה והיא נמוכה יותר היום – נוכל לנסות ולבדוק את האפשרות למחזור המשכנתא שלנו.

עוסק פטור הוא עוסק הפטור מגביית מס ערך מוסף בגין עסקאותיו, ואינו רשאי לקזז מע"מ בגין תשומותיו. להבדיל מעוסק מורשה לעוסק פטור לרוב אין רואה חשבון שימלא לו את הדו"ח הנדרש לבנק, לכן במקרים מסוימים ניתן להתעלם מהכנסה זו אם הכנסות בן הזוג השני מספיק גבוהות. במקרה שכן נצטרך להתחשב בהכנסה זו העוסק הפטור יצטרך למצוא רואה חשבון שימלא עבורו את הדו"ח, ולרוב אלו דורשים תשלום עבור ביצוע הפעולה.

לא ניתן להכיר בהכנסה שאינה מדווחת.

במידה ואנחנו עוסק פטור, אלה הם המסמכים אותם הבנק עלול לבקש עבור בקשת המשכנתא שלנו:

• אישור או דו"ח רואה חשבון בנוסח של הבנק
• דוח שומה שנה אחרונה
• דוח שומה שנה לפניה
• תדפיס חשבון עו"ש עסקי

משכנתא לפנסיונרים, או משכנתא פנסיונית – היא מוצר פיננסי שניתן למצוא היום אצל חלק מהבנקים וחברות הביטוח, נקראת גם "משכנתא הפוכה". בניגוד לתהליך משכנתא רגיל, בו הבנק "עוזר" לנו לקנות נכס בעזרת מימון העסקה, במשכנתא הפוכה אנחנו מגיעים עם נכס קיים, שכבר נמצא בבעלותנו, ומשעבדים אותו בתמורה להגדלת תזרים המזומנים שלנו.

למי מתאימה משכנתא הפוכה?

המשכנתא ההפוכה מתאימה לפנסיונרים בגילאי 60+, אשר יש בבעלותם נכס, ומאפשרת לשעבד את אותו נכס לטובת הגוף המלווה בתמורה לקבלת מימון. גובה המימון נקבע על פי מספר גורמים וביניהם גיל הלווים, שווי הנכס, לרוב הסכום לא יהיה יותר מ50% משווי הנכס.

מה חשוב לדעת לפני שלוקחים משכנתא הפוכה?

חשוב בעיקר לדעת שמדובר במוצר פיננסי שהוא יקר יותר ממשכנתא רגילה, נקבל ריבית שגבוהה בין חצי אחוז לאחוז יותר ממשכנתא סטנדרטית. כשתבואו לבקש משכנתא הפוכה לא יבקשו מכם יותר מדי מסמכים כמו הוכחות הכנסה וכו', שכן בגלל שהנכס משועבד בעסקה, אתם לא צריכים להחזיר את ההלוואה. במידה ורוצים ניתן כמובן לפרוע אותה אך עם מות הלווים הנכס מועבר למכירה וכך נפרעת ההלוואה, ובמידה ונשאר עודף מהמכירה – הכסף מועבר ליורשים. 

מסלול מטבע חוץ או מט"ח הוא מסלול בו הריבית מבוססת על שער הריבית הבנקאית במטבע הרלוונטי, בעוד שהכסף ניתן בשקלים. הצמדת הקרן היא על בסיס המטבע הרלוונטי ומתעדכנת לפי שער החליפין. שימו לב טוב לדבר הזה – אם לקחתם 200,000 שקל במסלול שצמוד לדולר, והדולר עלה בעשרה אחוזים, אז כל הקרן עלתה בעשרה אחוזים. מאוד תנודתי ומאוד מסוכן.

העוגן של המט"ח הוא נתון חיצוני לבנק אשר משתנה מדי חודש, לכל ריבית משתנה יש מועד שינוי ריבית ורק במועד זה הבנק בודק את העוגן האקטואלי לצורך חישוב הריבית.

המרווח – תוספת או הפחתה מהעוגן אשר נקבעת בעת החתימה על הסכם ההלוואה, ומלווה את המסלול לאורך כל חיי ההלוואה עד לסילוק הסכום במסלול זה. חשוב לציין כאן שלמרות שהעוגנים של ריבית הליבור מתעדכנים מדי יום, הרי שרק במועד השינוי הריבית בהלוואה מתעדכנת. חשוב מאוד להכיר את זה כשמתעסקים עם הלוואות של מט"ח.

יתרונות:

מדובר במסלול עם החזר חודשי ראשוני נמוך באופן יחסי, מסלול מאוד רווחי לבנק. מסלול זה מאפשר לגדר סיכונים ופרט למי שהכנסתו במטבע זר. רלוונטי אפילו למי שהכנסתו אינה בדולר, אירו אלא מטבע זר אחר שכן פיחות של השקל רלוונטי כנגד כל המטבעות.

חסרונות:

החזר חודשי במסלול זה משתנה עם שינויים בריבית ובשער המטבע, ולכן צפוי להיות מאוד לא יציב לאורך השנים. החל משנת 2016 שיעור הריביות המשתנות לתקופה של פחות מ5 שנים מוגבל לכל היותר לשליש, לפיכך שילוב של חלק זה בא על חשבון ריבית הפריים, זאת אומרת אם לקחתם 900,000 שקלים במשכנתא, ויכולים לקחת 300,000 שקלים בפריים – אם אתם רוצים לשלב מט"ח אתם צריכים לוותר על חלק מה300,000 האלה לטובת המט"ח, אז תוודאו טוב שאתם אכן רוצים להכניס מט"ח על חשבון פריים. המט"ח באופן כללי הוא תנודתי מאוד ואף אחד לא מכיר את ההתנהגות שלו, הוא יכול לעלות בחדות, לרדת בחדות וזה הימור.

במשכנתא יש חוק – ככל שנחזיר יותר כסף בכל חודש, ככה גם נחזיר פחות בסך הכל. אבל שימו לב, כשאנחנו אומרים פחות, אנחנו מתכוונים לעשרות ולפעמים גם מאות אלפי שקלים.

רוב הלווים בישראל רוצים להחזיר כמה שפחות, וזו טעות חמורה, למשל זוג שיכול להחזיר 6,000 ש"ח ומחליט להחזיר 5,500 ש"ח, עושה לעצמו נזק.

נתחיל מזה שאתם תחזירו הרבה, אבל הרבה יותר כסף בריביות והצמדה, לאורך הרבה יותר שנים.

בוא נבין רגע מה זו הנטייה השולית לצרוך – או בשפה המקצועית נש"צ. הנטייה השולית לצרוך היא אחוז שאנחנו צורכים מכל שקל נוסף המתווסף להכנסה הפנויה שלנו. זאת אומרת שאם ההכנסה הפנויה שלנו גדלה בשקל אחד, ואנחנו מגדילים את התצרוכת ב90 אגורות, אז הנטייה השולית שלנו לצרוך היא 90%, או 0.9. הכוונה היא במילים אחרות שאנחנו עושים לעצמנו נזק משמעותי אם אנחנו מחזירים פחות כסף במשכנתא ולא מבצעים חסכון ושימוש חכם ביתר הכסף. ולכן אנחנו חייבים להתעקש על החזר חודשי גבוה ככל האפשר, מבלי לפגוע במשק הבית. 

כמו שהבנו, תקופות החזר קצרות יותר יכולות לחסוך לנו כסף, אך ידרשו תשלומים חודשיים גבוהים יותר.

סיבה נוספת לקחת משכנתא לפרק זמן קצר יותר היא חסכון בהוצאות הריבית לאורך השנים. לדוגמה, נניח שאנחנו שוקלים משכנתא ל-30 שנה עם ריבית של 3% בסכום של 1,000,000 ש"ח. אם נקח את המשכנתא הזו ונשלם את התשלומים החודשיים כמתוכנן, נשלם כ-517,000 ש"ח בריביות לאורך חיי ההלוואה.

לעומת זאת, נניח שהחלטנו לקחת משכנתא ל-15 שנה באותה ריבית וגובה הלוואה. במקרה זה, התשלומים החודשיים שלנו יהיו גבוהים יותר, אך בסך הכל נשלם ריבית של כ-331,000 ש"ח בלבד לאורך חיי ההלוואה. המשמעות היא שנחסוך כ-186,000 ש"ח בהוצאות ריבית על ידי בחירת משכנתא ל-15 שנה במקום משכנתא ל-30 שנה.

כמובן שההחלטה על נטילת משכנתא לטווח קצר צריכה להתבסס על מצבנו הכלכלי האישי והמטרות שלנו. חשוב לשקול היטב את כל הגורמים המעורבים, לרבות ההכנסות, ההוצאות והחובות האחרים, כדי לקבוע האם משכנתא לטווח קצר יותר מתאימה לנו. תוכלו תמיד להתייעץ עם צוות היועצים שלנו כדי שנוכל לעזור לכם להבין מה ההחלטה הכי טובה עבורכם.

חשוב לוודא שאנחנו נוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא, כמו גם כל העלויות האחרות הקשורות בבעלות של נכס, כגון תשלומי ארנונה ואחזקה. אי עמידה בתשלומי משכנתא לאורך זמן עלולה להוביל להשלכות חמורות, ביניהן פגיעה קשה בדירוג האשראי שלנו – מה שיקשה עלינו ללוות כסף בעתיד. תשלום משכנתא אחד שפספסנו מכל סיבה שאינה טכנית, יכול להישאר בדוח האשראי שלנו במשך מספר שנים, ובמקרים חמורים של אי עמידה בתשלום נוכל להיתקל אפילו בהשתלטות של הגוף או הבנק המלווה על הנכס, ומכירתו לצורך כיסוי ההפסדים.

במידה והגענו למצב בו מכל סיבה שהיא, בין אם ההוצאות שלנו עלו פתאום או שההכנסות נפגעו, ואנו מתקשים לעמוד בתשלומי המשכנתא השוטפים שלנו, חשוב לדעת כיצד ניתן לתמרן מול הבנק עד שאנחנו מצליחים לייצב את התשלום. ההתייחסות של הבנקים לאי ביצוע של תשלומים במשכנתא היא משתנה מבנק לבנק, אבל באופן כללי חשוב לנו לדעת כי ברגע שפנינו לבנק שלנו ועדכנו אותו שאנחנו נתקלים בקשיים בביצוע התשלום – רוב הבנקים יוכלו לבוא ולהציע לכם פתרונות זמניים. מחזור, או בעצם פריסה ארוכה יותר של החוב, הקפאה או דחייה של מספר חודשים, הן אופציות שהבנק יכול להציע לכם עד שתתייצבו. כמו כן אפשרות נוספת תמיד היא לפנות לבנק מתחרה ולבקש הצעה למחזור המשכנתא הקיימת שלנו, לתנאים יותר נוחים שיאפשרו לנו לנשום.

תמיד תחפשו פתרונות חלופיים, משום שפגיעה בדירוג האשראי מובילה לא רק להרמת גבה מצד הבנקים וגופי המימון השונים כאשר אנחנו נבקש מהם הלוואות בעתיד, מה שיוביל לסירוב או קשיים באישור ההלוואה, אלא שגם מי שכן יסכים לתת לנו הלוואה עם נתונים שליליים יתן לנו אותה בריבית גבוהה מאוד.