איכות המשכנתא שלנו לא נקבעת רק על פי הריבית, אלא תמהיל המשכנתא עצמו. תמהיל מעוצב היטב יכול לשפר את איכות המשכנתא שלנו, בעוד שלמשכנתא שבנויה בצורה גרועה יכולה להיות השפעה הפוכה, גם אם הריבית שקיבלנו היא נמוכה.
עם זאת, אנחנו ממליץ בחום שלא להשתמש באופן עיוור בתמהיל המשכנתא המומלץ שאנחנו מספקים בבלוג שלנו. למרות שהוא משמש כקו מנחה מצוין, הוא כללי מדי וניתן יהיה ליישם אותו על הצרכים הפיננסיים האישיים של כל אחד. תמהיל משכנתא אישי המתאים למצב הפיננסי הייחודי שלנו הוא חשוב לחיסכון הכי גבוה, ולכן, חשוב נורא לבצע התאמות הכרחיות לתמהיל המומלץ כדי להבטיח שהוא יתאם לצרכים הספציפיים שלנו.
איך בנוי תמהיל המשכנתא?
כעת נדון בתמהיל המשכנתא המומלץ לשנת 2023. המסלול הראשון הוא מסלול פריים, שאמור להוות 40% מסך המשכנתא. למרות שהפריים נמצא כרגע במגמת עלייה וצפוי לעלות שוב בקרוב בעקבות העלאות הריבית של בנק ישראל, עדיין מדובר באופציה משתלמת וזולה יחסית לדעתנו, בהשוואה למסלולים אחרים.
עם זאת, חשוב לציין כי קיים סיכון לעלייה חדה בפריים מעבר למצופה בעתיד. לכן, מומלץ לבדוק במחשבון משכנתא מה יהיה ההחזר החודשי שלכם במידה והריבית תעלה ב-2% יותר בהשוואה לריבית הנוכחית. במידה והעלייה בהחזר החודשי משמעותית ואתם לא בטוחים אם תוכלו לעמוד בה, רצוי להוריד את המינון בגזרת הפריים לכיוון ה-קל"צ.
אמנם ניתן לקחת עד 2/3 מתמהיל המשכנתא במסלול פריים, אבל אנחנו מעדיפים שלא לנצל זאת משתי סיבות עיקריות. ראשית, הבנקים מעלים את הריבית על הפריים ברגע שהם לוקחים אחוז גבוה מתמהיל המשכנתא בפריים. שנית, הפריים הוא בריבית משתנה המושפעת מריבית בנק ישראל, וברגע שהריבית עולה, גם ההחזר החודשי עולה משמעותית.
למרות הסיכונים הללו, מסלול הפריים עדיין מומלץ מכמה סיבות. ראשית, הוא אינו צמוד למדד. שנית, תמיד ניתן לפרוע ללא קנסות, ושלנושית, תמיד ניתן למחזר ללא קנסות (אם וכאשר יירד, ניתן יהיה למחזר לקל"צ ללא עמלות פירעון מוקדם). בסך הכל, למרות העלאת הריבית על ידי בנק ישראל, מסלול הפריים עדיין אטרקטיבי בהשוואה למסלולים אחרים, בעיקר בשל המדדים הגבוהים.
מה חשוב לדעת?
ההחזר במסלול הפריים אינו יציב וקיים סיכון לעלייה משמעותית בהחזר החודשי במידה והריבית תעלה בצורה משמעותית יותר מהריבית הנוכחית. המסלול השני הוא מסלול קל"צ, שאמור להוות 45% מסך המשכנתא. מדובר במסלול קלאסי שיהיה אמין לאורך השנים, בריבית קבועה המעניקה ביטחון בהחזר חודשי לאורך כל תקופת ההלוואה., זו אפשרות טובה אם חוששים משינויים בהחזר החודשי העתידי במסלול פריים. המסלול השלישי הוא משתנה לא צמוד למדד המהווה 15% מסך המשכנתא. אמנם מסלול זה אינו האפשרות הטובה ביותר, אך הוא יכול לעזור לכם לקבל ריבית מעט יותר נוחה במסלולי פריים ו-קל"צ.
מסלול קל"צ הוא לפעמים אופציה יותר טובה משום שהוא נשאר קבוע גם כהשריבית בשוק עולה, וההחזר החודשי שלו נשאר יציב לאורך כל חיי המשכנתא. יחד עם זאת חשוב לציין שהריבית למסלול זה גבוהה משמעותית מראש, ויתכן קנס משכנתא (עמלת תשלום) כאשר תרצו להחזיר או למחזר אותה. מצד שני, המסלול שתנה שאינו צמוד יכול בעקיפין להוסיף ערך לתמהיל המשכנתא שלכם בכך שיעזור לכם לקבל ריבית קצת יותר נוחה במסלולי פריים ו-קל"צ.
המשתנה שאינו צמוד למסלול מדד הוא אופציה טובה כי הריבית שלו זולה יותר ממסלולים עם ריבית קבועה לתקופות ארוכות. זה גם מספק גמישות מכיוון שהוא לא צמוד למדד, מה שיכול לחסוך כאבי ראש. בנוסף, יש לו נקודות יציאה מובנות כל חמש שנים, וגם אם אתם מחזירים או ממחזרים אותו לפני תאריך היציאה, הקנס לא צריך להיות גבוה. זה גם מאפשר לכם לקבל ריביות טובות יותר במסלולים ארוכי טווח כמו פריים ו- קל"צ.
מסלול משכנתא במימון ממשרד הבינוי והשיכון לזכאים
בהחלט כדאי לשקול אותו בתמהיל שלכם. מדובר במסלול קבוע צמוד מדד שנותנת המדינה לרוכשי דירה ראשונה ולעומדים בתנאי הזכאות. הריבית למסלול זה קבועה ונשמרת לאורך כל התקופה. כמו כן, הריבית מוזלת בחצי אחוז מריבית המשכנתא הממוצעת במועד נטילת המשכנתא כחלק מההטבה שהמדינה נותנת. למרות שמדובר במסלול קבוע, ניתן לבטל אותו או לסלק אותו בכל שלב ללא עמלות פירעון מוקדם מאחר ומדובר בהלוואה מהמדינה. אם אתם זכאים למסלול הזה, זה תחליף מצוין למשתנה צמוד מדד. במידה והסכום המגיע לכם גבוה מ-10% מסך המשכנתא, ניתן לשלב חלק ממנו גם במסלול קל"צ (במידה והפרשי הריבית משמעותיים). ואם במידה והסכום המגיע לכם נמוך מ-10% מסך המשכנתא, ניתן לשלבו יחד עם המשתנה. עם זאת, יש לזכור כי מסלול הזכאות למשכנתא מושפע מריביות המשכנתא הממוצעות ורואה גם עליות בחודשים האחרונים.
אתם יכולים להשתמש בפוסט הזה בתור סקירה תמציתית של אפשרויות המשכנתא המעניינות ביותר שכדאי לחשוב עליהן היום, תוך התחשבות בשינויים האחרונים בשוק. עם זאת, חשוב לציין שאמנם זה עשוי להיות מועיל עבור חלק מהאנשים, אבל יכולה להיות השפעה הפוכה עבור אחרים. לכן, מומלץ להשתמש בפוסט זה כנקודת מוצא ונקודת בדיקה לתמהיל המשכנתא שאתם בונים לעצמכם, לאחר שתלמדו את הנתונים והחומר ותתחשבו במצכם הכלכלי, והסיכונים הכרוכים. כמו כן, מומלץ להיעזר באיש מקצוע במידת הצורך. מכיוון שאנו נמצאים בשנה מאוד מעניינת ולא ידוע איך היא תתפתח, חשוב להישאר מעודכנים בשוק המשכנתאות, שכן דברים יכולים להשתנות במהירות. תוכלו תמיד לפנות לאחד מיועצי המשכנתאות המנוסים שלנו ולקבל מהם הסבר מקיף על מצב הריביות וסיוע בהרכבת תמהיל המשכנתא האופטימלי ביותר.
